房地产行业：2021中国产业新城运营商评价研究报告

　　（一）研究背景

　　2020年，受疫情防控常态化和经济压力加大影响，我国产业转型步伐加快。在此背景下，以数字经济、智能制造、新材料等为代表的战略性新兴产业，成为拉动我国经济增长的新引擎。与此同时，城市群、都市圈作为我国最具代表性和发展潜力的区域，在区域一体化发展的加速深化下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协同发展，塑造了区域协同发展新格局。

　　2021年3月，“十四五”规划纲要明确指出，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。报告同时提出实施创新驱动、区域协调以及乡村振兴等发展战略，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。4月，发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，强调增强城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展等，这些均为产业新城的发展提供了更大的发展契机。随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。

　　在此背景下，中指研究院以客观、公正、准确、全面的研究原则，连续第六年开展“中国产业新城运营商评价研究”，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合大数据方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商。我们希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。

　　（二）研究方法体系

　　当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城发展成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的作用。以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此，2016年，中指研究院首次提出并建立产业新城运营商综合实力评价体系，2021年，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，以期能成为检验现有运营商实力的标尺，亦能够为行业各类参与主体提供参考依据，进一步推动产业新城建设的长足发展。

　　1．研究对象

　　（1）产业新城样本项目筛选

　　针对研究对象，我们认为产业新城运营商的核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上，特别是相对于企业来说，项目的筛选、观测更加直观和清晰，因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。

　　基于大量的理论研究和实践观察，我们认为产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁力作用的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。因此，对于产业新城项目的筛选我们设立以下3个标准：

　　基于以上3个标准，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中指研究院各地方分院推荐的优秀项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺。在2021年的研究中，我们继续优化样本项目，最终筛选出98个项目作为产业新城研究对象。